Die KfW fördert den Neubau und Ersterwerb klimafreundlicher Wohngebäude über die Programme 297 (Eigennutzung) und 298 (Vermietung/Investoren) mit zinsverbilligten Krediten von bis zu 150.000 Euro pro Wohneinheit – im Auftrag des Bundesministeriums für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen (BMWSB). Seit März 2026 gelten Zinssätze ab 0,60 % effektiv pro Jahr für Effizienzhaus-40-Neubauten und ab 1,00 % für die neu eingeführte Effizienzhaus-55-Stufe – in einem Marktumfeld, in dem gewöhnliche Baufinanzierungen zwischen 3,5 % und 4,5 % kosten. Das Programm richtet sich an Privatpersonen, Unternehmen, Investoren und Wohnungsbaugenossenschaften gleichermaßen.
Der finanzielle Hebel ist erheblich: Wer bei einem Kredit von 150.000 Euro einen Zinssatz von 0,60 % statt 4,00 % zahlt, spart über 10 Jahre Zinsbindung rechnerisch rund 50.000 Euro an Zinskosten – ohne Zuschuss, allein durch den verbilligten Kredit. Gleichzeitig ist das Programm an technische Mindestanforderungen geknüpft, die in der Praxis konsequente Planung mit einem zugelassenen Energieeffizienz-Experten voraussetzen. Wer den Antragsprozess kennt und die häufigsten Fehler vermeidet, sichert sich einen der attraktivsten Bausteine der deutschen Neubaufinanzierung.
Ein oft unterschätzter Praxisfakt: Das Budget für die befristete Effizienzhaus-55-Stufe ist auf 800 Millionen Euro für 2025 und 2026 gemeinsam gedeckelt. Bei hoher Nachfrage kann es – wie bereits 2023 geschehen – zu einem kurzfristigen Antragsstopp kommen. Wer ein geplantes Vorhaben hat, sollte den Antrag nicht auf die lange Bank schieben.
Was ist der KfW Klimafreundlicher Neubau (297/298)?
Das Programm „Klimafreundlicher Neubau – Wohngebäude" ist der zentrale Kredit der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) im Bereich Wohnungsneubau. Die KfW übernimmt dabei die Finanzierung und Förderabwicklung als Förderbank des Bundes, der Auftraggeber ist das BMWSB. Das Förderziel ist klar definiert: Treibhausgasemissionen im Gebäudelebenszyklus senken, den Primärenergiebedarf in der Betriebsphase reduzieren und den Einsatz erneuerbarer Energien in Neubauten strukturell verankern.
Das Programm unterscheidet zwei Produktnummern mit identischen technischen Anforderungen, aber unterschiedlicher Zielgruppe. Programm 297 richtet sich an natürliche Personen, die das Objekt selbst bewohnen. Programm 298 steht allen anderen offen: Vermieter, Investoren, Unternehmen, Wohnungsbaugenossenschaften, GbR, Einzelunternehmen und gemeinnützige Organisationen. Diese Trennung ist nicht nur formal – sie beeinflusst die steuerliche Behandlung des Kredits und ist bei Gebäuden mit gemischter Nutzung (z. B. Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung) korrekt zu beachten.
Seit dem 16. Dezember 2025 umfasst das Programm eine dritte Förderstufe: Effizienzhaus 55. Diese befristete Erweiterung soll den sogenannten Bauüberhang abbauen – Projekte, die bereits genehmigt und geplant sind, aber wegen gestiegener Baukosten und hoher Marktzinsen noch nicht begonnen wurden. Die Anforderungen sind bewusst niedriger als bei den klassischen KFN-Stufen: kein Nachweis einer Lebenszyklusanalyse (LCA), keine QNG-Zertifizierung – dafür zwingend eine gültige Baugenehmigung zum Antragszeitpunkt und ausschließlich erneuerbare Wärmeerzeuger.
Die Abgrenzung zu ähnlichen Programmen ist für Berater relevant. Das KfW-Programm 261 (BEG Wohngebäude Kredit) richtet sich auf Sanierungen, nicht auf den Neubau. Das Programm „Wohneigentum für Familien" (KfW 300/WEF) ist auf Familien mit mittlerem Einkommen und Selbstnutzung beschränkt – und schließt eine gleichzeitige KFN-Förderung für dieselbe Wohneinheit aus. Das Programm 296 (Klimafreundlicher Neubau im Niedrigpreissegment/KNN) fördert flächeneffiziente Wohngebäude mit strengeren GWP-Obergrenzen und Kostengrenzen, ist aber auf maximal 100.000 Euro pro Wohneinheit begrenzt und nicht mit 297/298 kombinierbar.
Das Programm erfüllt die Paris-kompatiblen Sektorleitlinien der KfW Bankengruppe. Das ist keine Fußnote: Es bedeutet, dass die KfW bei der internen Prüfung überprüft, ob das geförderte Vorhaben mit dem 1,5-Grad-Ziel kompatibel ist. In der Praxis ist diese Anforderung durch die technischen Mindeststandards (TMA) operationalisiert, die der Energieeffizienz-Experte bestätigt.
Wer kann beantragen?
Die Antragsberechtigung ist beim Programm 297/298 bewusst weit gefasst. Programm 297 steht ausschließlich natürlichen Personen offen, die das geförderte Wohngebäude oder die Wohneinheit selbst bewohnen. Programm 298 steht allen anderen Investierenden und Ersterwerbenden offen: natürliche Personen ohne Selbstnutzung (auch als WEG-Mitglieder), Wohneigentumsgemeinschaften, Gesellschaften bürgerlichen Rechts, Einzelunternehmen, freiberuflich Tätige, Körperschaften und Anstalten des öffentlichen Rechts (z. B. Kammern, Verbände), gemeinnützige Organisationen einschließlich Kirchen, Unternehmen einschließlich kommunaler Unternehmen sowie sonstige juristische Personen des Privatrechts einschließlich Wohnungsbaugenossenschaften.
Ein wichtiger Sonderfall für Gebäude mit gemischter Nutzung: Wer ein Mehrfamilienhaus besitzt und eine Einheit selbst bewohnt, kann für die selbstgenutzte Einheit Programm 297 und für alle anderen Einheiten Programm 298 beantragen – jeweils als separate Anträge mit separaten Bestätigungen zum Antrag. Ausnahme: Bei einem Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung oder einer Doppelhaushälfte, bei der mindestens 50 % der Wohneinheiten selbst bewohnt werden, reicht ein einziger Antrag über Programm 297 für beide Einheiten.
Ausgeschlossen sind der Bund, die Bundesländer und deren Einrichtungen, Unternehmen und Einrichtungen mit mehrheitlicher Bundes- oder Landesbeteiligung sowie politische Parteien. Ebenfalls ausgeschlossen sind Antragstellende, über deren Vermögen ein Insolvenzverfahren beantragt oder eröffnet wurde, oder die eine eidesstattliche Versicherung bzw. Vermögensauskunft nach § 807 ZPO, § 802c ZPO oder § 284 AO abgegeben haben oder dazu verpflichtet sind. Kommunale Gebietskörperschaften, rechtlich unselbständige Eigenbetriebe von Kommunen, Gemeindeverbände und Zweckverbände sind nicht über 297/298, sondern über das Sonderprogramm KFN Kommunen (498) antragsberechtigt.
Keine Einkommensgrenze, kein Umsatzlimit, keine Beschäftigtengrenze: Das Programm stellt keinerlei wirtschaftliche Schwellenwerte an den Antragstellenden. Maßgeblich ist allein das geförderte Objekt und die Nutzungsabsicht.
Was wird gefördert?
Gefördert werden der Neubau von Wohngebäuden und Wohneinheiten sowie der Ersterwerb – definiert als erstmaliger Kauf eines neu errichteten Objekts innerhalb von 12 Monaten nach Bauabnahme gemäß § 640 BGB. Das Vorhaben muss nach Fertigstellung in den Anwendungsbereich des aktuell geltenden Gebäudeenergiegesetzes (GEG) fallen. Es werden drei Förderstufen unterschieden, die jeweils unterschiedliche technische Mindestanforderungen stellen.
Stufe 1 – Klimafreundliches Wohngebäude: Das Gebäude erfüllt die Anforderungen an ein Effizienzhaus 40 (EH40) gemäß GEG sowie die Anforderungen an das Treibhauspotenzial im Gebäudelebenszyklus (GWP100) gemäß den Technischen Mindestanforderungen (TMA). Eine Lebenszyklusanalyse ist erforderlich; eine QNG-Zertifizierung ist nicht Pflicht, aber möglich. Stufe 2 – Klimafreundliches Wohngebäude mit QNG: Wie Stufe 1, zusätzlich mit einem Nachhaltigkeitszertifikat einer akkreditierten Zertifizierungsstelle, das die Anforderungen des QNG-PLUS oder QNG-PREMIUM bestätigt. Diese Stufe ermöglicht den höheren Kreditbetrag von 150.000 Euro pro Wohneinheit. Stufe 3 – Effizienzhaus 55 (befristet): EH55-Standard nach GEG, ausschließlich erneuerbare Wärmeerzeuger (kein Öl, kein Gas), gültige Baugenehmigung zum Antragszeitpunkt (oder genehmigte Baufreiheit bei nicht genehmigungspflichtigem Vorhaben), Verträge und Baubeginn frühestens ab 16.12.2025.
Förderfähige Kosten umfassen die gesamten Bauwerkskosten, Kosten für Fachplanungs- und Baubegleitungsleistungen, Dienstleistungen für die Lebenszyklusanalyse sowie Kosten für die Nachhaltigkeitszertifizierung (QNG). Bei Eigenleistungen von Privatpersonen werden nur die direkt mit dem Neubau verbundenen Materialkosten gefördert – keine Eigenleistungsstunden. Rechnungen müssen auf den Antragstellenden lauten, auf Euro lauten und in Deutsch ausgefertigt sein. Bruttokosten inklusive Mehrwertsteuer sind ansetzbar, sofern keine Vorsteuerabzugsberechtigung besteht; bei vorsteuerabzugsberechtigten Antragstellenden gelten nur Nettokosten.
Nicht förderfähig sind: der Erwerb von Grundstücken, Umschuldungen und Nachfinanzierungen abgeschlossener Vorhaben, mehrfache KFN-Förderungen für dasselbe Objekt sowie entgeltliche Vermögensübertragungen zwischen verbundenen Unternehmen (§ 15 AktG), zwischen Gesellschaft und Gesellschaftern (§ 138 Abs. 1 Nr. 1–3 InsO) oder zwischen nahestehenden Personen (z. B. Eheleute). Nicht förderfähig ist auch der Ersterwerb in einem verdeckten Bauherrenmodell, bei dem Grundstückskauf und Bauvertrag künstlich getrennt werden, obwohl ein einheitlicher Vertrag möglich und rechtlich angemessen wäre.
Die folgenden Graubereiche begegnen Beratern regelmäßig in der Praxis:
Bauherr und Generalunternehmer sind gesellschaftsrechtlich verbunden → Einordnung: nicht förderfähig, wenn ein Inhaber-, Gesellschafts- oder Beschäftigungsverhältnis besteht → Beraterhinweis: Gesellschafterstruktur vor Antragstellung prüfen; auch mittelbare Verbindungen (z. B. über Tochterunternehmen) schließen die Förderung aus.
Wärmepumpe mit synthetischem Kältemittel eingebaut → Einordnung: bis 31.12.2026 noch förderfähig → Beraterhinweis: Ab 1. Januar 2027 sind in förderfähigen Effizienzhäusern ausschließlich Wärmepumpen mit natürlichem Kältemittel zulässig; Planungen mit Vorlauf über 2026 hinaus müssen das berücksichtigen.
Photovoltaikanlage soll über KFN mitfinanziert werden → Einordnung: teilweise förderfähig als Bauwerkskosten (gebäudeintegrierte PV), aber nicht über das EEG gleichzeitig förderbar → Beraterhinweis: Für dieselben Kosten darf keine Kombination mit EEG-Vergütung erfolgen; klare Kostentrennung dokumentieren.
Konditionen
Der Kredit wird zu 100 % des zugesagten Betrags ausgezahlt – es gibt keinen Abzug, keinen Disagio. Der Kredithöchstbetrag richtet sich nach der Förderstufe: bis zu 100.000 Euro pro Wohneinheit für Klimafreundliches Wohngebäude (EH40 mit LCA) und Effizienzhaus 55, bis zu 150.000 Euro pro Wohneinheit für Klimafreundliches Wohngebäude mit QNG-Zertifikat. Bemessungsgrundlage ist die Anzahl der neu errichteten Wohneinheiten; beim Ersterwerb die Anzahl der zu erwerbenden Einheiten gemäß Kaufvertrag. Eine nachträgliche Aufstockung ist ausgeschlossen.
Die Laufzeit ist flexibel wählbar: 4 bis 10 Jahre mit endfälliger Tilgung und Zinsbindung für die gesamte Laufzeit, bis zu 10 Jahre mit 1–2 tilgungsfreien Jahren (Zinsbindung gesamte Laufzeit), bis zu 25 Jahre mit 1–3 tilgungsfreien Jahren (Zinsbindung erste 10 Jahre), bis zu 35 Jahre mit 1–5 tilgungsfreien Jahren (Zinsbindung erste 10 Jahre). Nach Ende der ersten Zinsbindungsfrist unterbreitet die KfW ein Prolongationsangebot – dann aber ohne Zinsverbilligung aus Bundesmitteln.
Ab 2. März 2026 gelten folgende Richtzinssätze (variieren täglich): EH40-Stufen ab 0,60 % effektiv pro Jahr (10 Jahre Laufzeit und Zinsbindung), EH55-Stufe ab 1,00 % effektiv pro Jahr (10 Jahre Laufzeit und Zinsbindung). Zum Vergleich: Marktübliche Baufinanzierungen liegen im Frühjahr 2026 stabil zwischen 3,5 % und 4,5 %.
Beispielrechnung – Investor baut Mehrfamilienhaus mit 6 Wohneinheiten, EH40 mit QNG:Kreditbetrag: 6 × 150.000 Euro = 900.000 Euro. Zinssatz KfW: 0,60 % eff. p. a.; Marktzinssatz Vergleich: 3,80 % eff. p. a.; Laufzeit: 10 Jahre, endfällig. Jährliche Zinslast KfW: 5.400 Euro. Jährliche Zinslast Markt: 34.200 Euro. Zinsersparnis über 10 Jahre: ca. 288.000 Euro – ohne einen einzigen Euro Zuschuss, allein durch den vergünstigten Kredit. Das entspricht fast einem kompletten Jahres-Nettomietertrag eines durchschnittlichen Mehrfamilienhauses dieser Größe in einer Mittelstadt. Für den Eigenkapitalbedarf bedeutet das: Der Investor kann denselben Business-Plan mit deutlich niedrigerem Cashflow-Risiko umsetzen, weil die Zinslast in der Aufbauphase minimiert ist.
Fristen
Antragstellung vor Vorhabenbeginn ist die wichtigste und zugleich am häufigsten missachtete Frist. Als Vorhabenbeginn gilt der Abschluss eines der Ausführung zuzurechnenden Lieferungs- oder Leistungsvertrags – nicht der Baubeginn auf der Baustelle. Maßgeblich ist das Datum des Antragseingangs bei der KfW, nicht der Eingang beim Finanzierungspartner. Wer zuerst Verträge unterschreibt und dann den Antrag stellt, verliert die Förderung vollständig.
Für die befristete Effizienzhaus-55-Stufe gilt ein hartes Startdatum: Lieferungs- oder Leistungsverträge sowie Kaufverträge dürfen frühestens ab 16. Dezember 2025 geschlossen werden – auch dann nicht, wenn sie eine aufschiebende Bedingung enthalten. Bauarbeiten auf der Baustelle (erster Spatenstich) dürfen ebenfalls erst ab dem 16.12.2025 beginnen. Rückwirkende Förderung bereits abgeschlossener Verträge ist ausdrücklich ausgeschlossen.
Abruffrist: Der Kredit ist innerhalb von 12 Monaten nach Zusage abzurufen. Für noch nicht ausgezahlte Beträge wird die Frist automatisch (ohne gesonderten Antrag) um bis zu 24 Monate verlängert. Ab dem 13. Monat nach Zusage fällt eine Bereitstellungsprovision von 0,15 % pro Monat auf den noch nicht abgerufenen Betrag an. Bei einem Kredit von 500.000 Euro entspricht das 750 Euro pro Monat Bereitstellungskosten.
Mittelverwendung: Abgerufene Beträge müssen innerhalb von 12 Monaten vollständig für den festgelegten Verwendungszweck eingesetzt werden. Bei Überschreitung ist ein Zinszuschlag zu zahlen.
Verwendungsnachweis: Die „Bestätigung nach Durchführung" (BnD) ist unverzüglich nach Abschluss des Vorhabens beim Finanzierungspartner einzureichen – spätestens jedoch 36 Monate nach Vollauszahlung des Kredits.
Ersterwerb: Der Kauf muss innerhalb von 12 Monaten nach Bauabnahme gemäß § 640 BGB erfolgen. Kaufverträge mit Anzahlungen: Anzahlungen dürfen erst nach Antragseingang bei der KfW geleistet werden.
Budget-Risiko EH55: Die 800 Millionen Euro Bundesbudget für 2025/2026 sind nicht unbegrenzt nachladbar. Bei Erschöpfung der Mittel – wie im Dezember 2023 – kann die KfW den Antragsstopp kurzfristig verkünden. Bereits zugesagte Kredite sind davon nicht betroffen.
Antragsprozess
Schritt 1: Energieeffizienz-Experten beauftragen — Vor allem anderen steht die Einbindung einer Expertin oder eines Experten für Energieeffizienz aus der offiziellen Expertenliste unter www.energie-effizienz-experten.de in der Kategorie „Bundesförderung für effiziente Gebäude: Wohngebäude". Diese Person muss vorhabenbezogen unabhängig beauftragt werden: Sie darf in keinem Inhaber-, Gesellschafts- oder Beschäftigungsverhältnis zu den bauausführenden Unternehmen oder Lieferanten stehen und darf von diesen auch nicht mittelbar vergütet werden. Die Leistungen müssen gesondert beauftragt und gesondert in Rechnung gestellt werden. Für die QNG-Stufe ist zusätzlich eine Beraterin oder ein Berater für Nachhaltigkeit sowie eine akkreditierte QNG-Zertifizierungsstelle (zu finden unter www.qng.info) einzubinden.
Schritt 2: Technische Planung und Bestätigung zum Antrag (BzA) erstellen lassen — Der Energieeffizienz-Experte prüft das Vorhaben gegen die Technischen Mindestanforderungen (TMA für EH40/QNG-Stufen, TMA EH55 für die befristete Stufe) und erstellt die „Bestätigung zum Antrag" (BzA). Dieses Dokument ist die zwingende Grundlage für den Kreditantrag – ohne BzA kein Antrag. Der Antragstellende unterzeichnet die BzA. Für die EH55-Stufe muss eine gültige Baugenehmigung bereits vorliegen.
Schritt 3: Finanzierungspartner auswählen und Antrag stellen — Der Kreditantrag wird nicht bei der KfW direkt, sondern über einen frei wählbaren Finanzierungspartner gestellt – Banken, Sparkassen, Bausparkassen oder Versicherungen. Der Finanzierungspartner nimmt den Antrag entgegen, prüft die Kreditwürdigkeit und stellt den Förderantrag in Ihrem Namen bei der KfW. Wichtig: Maßgeblich ist der Eingang des Antrags bei der KfW – nicht bei der Hausbank. Die BzA ist zum Gespräch mitzubringen.
Schritt 4: Auf KfW-Zusage warten – dann Vorhaben beginnen — Erst nach Eingang des Antrags bei der KfW darf mit dem Vorhaben begonnen werden (Lieferungs-/Leistungsverträge abschließen, Kaufvertrag unterzeichnen, Anzahlungen leisten). Wer nach Antragseingang, aber vor Kreditzusage beginnt, tut dies auf eigenes Risiko – die Förderung ist nicht garantiert, aber ein Antragseingang schützt bereits vor dem förderschädlichen Vorhabenbeginn. Für den Erwerb gilt: Kaufverträge mit aufschiebender Bedingung (auf Förderzusage) gelten nicht als förderschädlicher Beginn.
Schritt 5: Kredit abrufen — Nach Kreditzusage können Sie den Betrag in einer Summe oder in Teilbeträgen abrufen. Die Abruffrist beträgt 12 Monate (automatisch verlängerbar um bis zu 24 Monate). Ab dem 13. Monat fällt eine Bereitstellungsprovision von 0,15 % pro Monat auf den noch nicht abgerufenen Betrag an. Abgerufene Beträge müssen innerhalb von 12 Monaten für den Verwendungszweck eingesetzt werden.
Schritt 6: Vorhaben abschließen und Verwendungsnachweis erbringen — Nach Fertigstellung prüft der Energieeffizienz-Experte die ordnungsgemäße Umsetzung und erstellt die „Bestätigung nach Durchführung" (BnD). Für die QNG-Stufe bestätigt er zusätzlich das Vorliegen des Zertifikats einer akkreditierten Zertifizierungsstelle. Rechnungen müssen auf Euro lauten, Adresse des Investitionsobjekts ausweisen, Arbeitsleistung und förderfähige Maßnahmen benennen und in Deutsch ausgefertigt sein. Zahlungen müssen unbar erfolgen – Kontoauszüge als Zahlungsbelege aufbewahren.
Schritt 7: Unterlagen 10 Jahre aufbewahren — Ab Kreditzusage sind für 10 Jahre alle Unterlagen aufzubewahren und der KfW auf Verlangen vorzulegen: vollständige TMA-Dokumentation, Unterlagen zur Beauftragung von Energieeffizienz-Experte und Nachhaltigkeitsberater inklusive Rechnungen, sowie alle Rechnungen und Zahlungsnachweise. Die KfW behält sich Vor-Ort-Kontrollen vor.
Typische Fehler
Verträge vor Antragseingang bei der KfW unterzeichnen — Der häufigste und kostspieligste Fehler im gesamten Programm: Antragstellende unterzeichnen Werkverträge, Generalunternehmerverträge oder Kaufverträge, bevor der Antrag offiziell bei der KfW eingegangen ist – nicht beim Finanzierungspartner, sondern bei der KfW. Das Missverständnis entsteht, weil der Weg über die Hausbank zeitlich variiert. Die Konsequenz ist ein vollständiger Förderverlust: Der Antrag wird abgelehnt, ein erneuter Antrag für dasselbe Vorhaben ist nicht möglich. Sicherheitshalber immer den offiziellen KfW-Eingangsnachweis abwarten, bevor erste Verträge geschlossen werden.
Falsche Produktnummer für gemischt genutzte Gebäude — Wer ein Mehrfamilienhaus baut und eine Einheit selbst bewohnt, beantragt reflexartig Programm 297 für alle Einheiten. Das ist nur dann korrekt, wenn es sich um ein Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung oder eine Doppelhaushälfte handelt und mindestens 50 % der Wohneinheiten selbst bewohnt werden. In allen anderen Fällen sind zwei separate Anträge (297 für die selbstgenutzte Einheit, 298 für alle anderen) mit jeweils eigenen BzA-Dokumenten erforderlich. Ein falscher Antrag kann zu Rückforderungen führen.
Energieeffizienz-Experten nicht rechtzeitig oder nicht korrekt eingebunden — Viele Bauherren beauftragen den Energieberater erst kurz vor Antragstellung oder wählen eine Person, die auch an der Planung oder Ausführung beteiligt ist. Beides ist förderschädlich: Die Unabhängigkeitspflicht schließt jede direkte oder mittelbare Verbindung zu bauausführenden Unternehmen aus. Wer einen Architekten als Energieberater einbindet, dessen Büro gleichzeitig die Bauleitung führt, riskiert die Anerkennung der BzA. Experte frühzeitig und vorhabenbezogen unabhängig beauftragen.
Für EH55: Vorhaben hat vor dem 16.12.2025 begonnen — Bei der befristeten Effizienzhaus-55-Stufe ist der Stichtag 16. Dezember 2025 absolut. Wer auch nur eine Anzahlung geleistet, einen Liefervertrag unterschrieben oder einen „ersten Spatenstich" gesetzt hat, ist von dieser Stufe ausgeschlossen – auch rückwirkend. Die KfW akzeptiert keine Ausnahmen. Wer ein Vorhaben mit bestehendem Vertrag hat, sollte prüfen, ob die klassischen KFN-Stufen (EH40) förderfähig sind.
Nicht förderfähige Kosten in die Bemessungsgrundlage einbezogen — Grundstückskosten sind explizit ausgeschlossen, tauchen aber häufig in Finanzierungsaufstellungen auf, die dem Finanzierungspartner vorgelegt werden. Wer den Grundstückspreis in die KFN-Bemessungsgrundlage einrechnet, riskiert eine Rückforderung. Ebenso problematisch: Vorsteuerabzugsberechtigte Antragstellende (z. B. Unternehmen, die Wohnraum zur Vermietung erstellen) dürfen nur Nettokosten ansetzen – ein Fehler hier führt zu überhöhten Kreditbeträgen mit Rückforderungsrisiko.
Kombination mit ausgeschlossenen Programmen — Die gleichzeitige Inanspruchnahme von KFN und BEG (für dieselbe Maßnahme), WEF/Wohneigentum für Familien oder KNN (für dieselbe Wohneinheit) ist ausdrücklich ausgeschlossen. In der Praxis passiert es, dass Berater oder Antragstellende zunächst einen WEF-Antrag stellen, dann festgestellt wird, dass die Einkommensgrenze überschritten wird, und der Antrag auf KFN umgestellt wird – dabei muss eine vollständige Rücknahme des WEF-Antrags dokumentiert sein. Beide Anträge gleichzeitig laufen zu lassen, ist unzulässig.
Kaufvertrag als Ersterwerber zu spät oder falsch strukturiert — Ersterwerber, die eine neu gebaute Eigentumswohnung vom Bauträger kaufen, müssen den Kauf innerhalb von 12 Monaten nach Bauabnahme (§ 640 BGB) abschließen – nicht nach Baugenehmigung, nicht nach Fertigstellung der Rohbauarbeiten. Außerdem muss der Kaufvertrag eine Klausel enthalten, die die Haftung des Verkäufers für die vereinbarte Förderstufe regelt. Fehlt diese Klausel und werden die TMA-Anforderungen nicht erfüllt, haftet der Käufer gegenüber der KfW allein – und riskiert eine Rückforderung innerhalb von 10 Jahren nach Kreditzusage.
Wärmepumpe ohne „SG Ready"- oder „VHP Ready"-Schnittstelle eingebaut — Seit dem 1. Januar 2025 müssen Wärmepumpen in förderfähigen Effizienzhäusern über Schnittstellen verfügen, über die sie automatisiert netzdienlich aktiviert und betrieben werden können (Standards: „SG Ready" oder „VHP Ready"). Wer eine ältere oder günstigere Wärmepumpe ohne diese Schnittstelle einbaut, erfüllt die TMA nicht – und riskiert die Versagung der BnD durch den Energieeffizienz-Experten nach Durchführung.
FAQ
Kann eine GmbH den KfW Klimafreundlichen Neubau 297/298 beantragen?
Ja, Kapitalgesellschaften wie eine GmbH sind über das Programm 298 antragsberechtigt, sofern sie das Wohngebäude nicht selbst bewohnen – also zum Beispiel für Vermietungszwecke bauen oder erstwerben. Einzige relevante Einschränkung: Unternehmen, an denen der Bund oder ein Bundesland mehrheitlich beteiligt ist, sind ausgeschlossen. Eine gewöhnliche GmbH im Privatbesitz oder mit privatem Gesellschafterkreis fällt nicht unter diesen Ausschluss. Zu beachten ist die Regelung zu verbundenen Unternehmen: Kauft eine GmbH eine Immobilie von einem Unternehmen, das mit ihr im Sinne des § 15 AktG verbunden ist (z. B. Schwester- oder Muttergesellschaft), ist dieser Erwerb nicht förderfähig. Die steuerliche Behandlung des KfW-Kredits ist mit einem Steuerberater zu klären, da zinsvergünstigte Darlehen unter Umständen als geldwerter Vorteil behandelt werden können.
Wie viel spare ich konkret durch den KfW-Kredit?
Die Ersparnis entsteht ausschließlich durch den vergünstigten Zinssatz – nicht durch einen Zuschuss. Bei einem Kredit von 100.000 Euro, Zinssatz KfW 0,60 % eff. p. a. vs. Marktzins 3,80 % eff. p. a., Laufzeit 10 Jahre (endfällig): Jährliche Zinszahlung KfW: 600 Euro; jährliche Zinszahlung Markt: 3.800 Euro; Differenz p. a.: 3.200 Euro; Ersparnis über 10 Jahre: 32.000 Euro – pro Wohneinheit. Bei der QNG-Stufe mit 150.000 Euro Kredit und denselben Zinssätzen: 48.000 Euro Zinsersparnis über 10 Jahre. Bei einem Sechsfamilienhaus mit QNG-Zertifizierung (6 × 150.000 Euro = 900.000 Euro Kredit) ergibt das eine Gesamtzinsersparnis von rund 288.000 Euro gegenüber einer marktüblichen Finanzierung.
Kann ich den KfW Klimafreundlichen Neubau mit dem Wohneigentumsprogramm für Familien kombinieren?
Nein – die gleichzeitige Inanspruchnahme von KFN (297/298) und dem Programm „Wohneigentum für Familien" (WEF/KfW 300) für dieselbe Wohneinheit ist ausdrücklich ausgeschlossen. Das bedeutet: Wer WEF beantragt (z. B. weil die Einkommensgrenze eingehalten wird), kann für dieselbe Einheit keinen KFN-Kredit erhalten – und umgekehrt. Es gibt jedoch keine Sperre für unterschiedliche Einheiten desselben Gebäudes: Wer ein Mehrfamilienhaus baut und eine Einheit selbst bewohnt, kann theoretisch für die selbstgenutzte Einheit WEF und für die vermieteten Einheiten KFN 298 beantragen. Mit anderen öffentlichen Förderprogrammen (z. B. Landesförderungen, KfW-Ergänzungskredit, BAFA-Zuschüsse) ist eine Kombination grundsätzlich möglich, solange die Summe aller öffentlichen Mittel die förderfähigen Kosten nicht übersteigt.
Ist eine rückwirkende Förderung möglich – was, wenn ich schon mit dem Bau begonnen habe?
Nein, eine rückwirkende Förderung ist nicht möglich. Sobald ein der Ausführung zuzurechnender Lieferungs- oder Leistungsvertrag abgeschlossen wurde – also nicht erst ab dem ersten Spatenstich, sondern bereits ab Vertragsunterzeichnung –, gilt das Vorhaben als begonnen. Ein Antrag nach Vorhabenbeginn wird von der KfW abgelehnt. Eine Ausnahme gilt für Verträge mit aufschiebender Bedingung (explizit auf die Förderzusage bezogen): Diese gelten nicht als förderschädlicher Vorhabenbeginn, müssen aber sorgfältig formuliert sein. Wer bereits begonnen hat und das Programm nicht mehr beantragen kann, sollte prüfen, ob das KfW-Programm 261 (BEG Sanierungskredit) oder andere Anschlussprogramme in Frage kommen.
Was ist das häufigste Missverständnis beim Klimafreundlichen Neubau?
Das weitverbreitetste Missverständnis ist die Verwechslung von „Baubeginn" und „Vorhabenbeginn" im Sinne der KfW. Viele Antragstellende glauben, der Antrag müsse vor dem ersten Spatenstich oder vor dem Baugenehmigungsbescheid gestellt werden. Tatsächlich gilt als Vorhabenbeginn bereits der Abschluss eines Lieferungs- oder Leistungsvertrags – also z. B. die Unterzeichnung eines Architekten-Honorarvertrags mit Bauüberwachungsleistungen, eines Generalunternehmervertrags oder eines Kaufvertrags beim Ersterwerb. Planungs- und Beratungsleistungen vor Antragstellung sind jedoch explizit erlaubt und gelten nicht als Vorhabenbeginn. Ein zweites häufiges Missverständnis: der Glaube, der Antrag sei beim Finanzierungspartner (Hausbank) eingegangen, sobald das Gespräch geführt wurde. Maßgeblich ist immer das Datum des Eingangs bei der KfW.
Wann lohnt sich ein Fördermittelberater für dieses Programm?
Die Einbindung eines Fördermittelberaters – ergänzend zum vorgeschriebenen Energieeffizienz-Experten – lohnt sich immer dann, wenn mehrere Förderprogramme kombiniert werden sollen, die Projektstruktur komplex ist (Mehrfamilienhaus, gemischte Nutzung, Investorenstruktur mit GmbH) oder wenn die Gefahr besteht, durch einen formalen Fehler die gesamte Förderung zu verlieren. Insbesondere bei Projekten mit mehr als 5 Wohneinheiten – also Kreditvolumen über 500.000 Euro – rechtfertigt die potenzielle Ersparnis von mehreren Hunderttausend Euro eine professionelle Begleitung. Berater kennen außerdem die aktuellen Konditionen, den Budgetstatus (wichtig bei der befristeten EH55-Stufe) und helfen, die Antragstimeline so zu strukturieren, dass der Vorhabenbeginn nicht versehentlich die Förderung gefährdet.
Kombinierbarkeit
KfW-Ergänzungskredit (358/359) – Der KfW-Ergänzungskredit finanziert Investitionskosten, die über den KFN-Höchstbetrag hinausgehen. Er richtet sich an dieselbe Zielgruppe und schließt nahtlos an die KFN-Förderung an: Wer für eine Wohneinheit mit QNG-Zertifizierung 150.000 Euro KFN-Kredit erhält, kann darüber hinausgehende förderfähige Baukosten über den Ergänzungskredit finanzieren. Die Kombination ist explizit vorgesehen; die Kumulierungsgrenze – Summe aller öffentlichen Mittel darf förderfähige Kosten nicht übersteigen – ist zu beachten. Typischer Fallstrick: Vorsteuerabzugsberechtigte müssen bei beiden Programmen konsequent Nettokosten ansetzen.
BAFA Bundesförderung für effiziente Gebäude – Einzelmaßnahmen (BEG EM) – Die BAFA BEG EM-Förderung fördert einzelne Sanierungsmaßnahmen wie Heizungsaustausch, Dämmung oder Fenstertausch an Bestandsgebäuden. Bei einem Neubau ist BEG EM grundsätzlich nicht der richtige Baustein – jedoch kann bei einem Projekt, das sowohl Neubau als auch Sanierungsanteile umfasst (z. B. Aufstockung auf einem Bestandsgebäude), eine Trennung sinnvoll sein: Neubauanteile über KFN, Sanierungsmaßnahmen am Bestand über BEG EM. Wichtig: Für dieselbe Maßnahme darf keine gleichzeitige BEG-Förderung und KFN-Förderung beantragt werden. Klare Kosten- und Maßnahmentrennung ist Pflicht.
Bundesförderung für effiziente Wärmenetze (BEW) – Die BEW-Förderung fördert den Aufbau und die Erweiterung klimaneutraler Wärmenetze. Bei Wohnprojekten, die an ein gefördertes Wärmenetz angeschlossen werden, ist zu beachten: Eine gleichzeitige KFN-Förderung und BEW-Förderung für dieselben förderfähigen Kosten ist ausgeschlossen. Wenn der Wärmenetzbetreiber BEW-Förderung für die Netzinfrastruktur erhält und der Bauherr separat KFN für das Gebäude beantragt, ist das jedoch grundsätzlich möglich – die Kosten betreffen unterschiedliche Investitionsobjekte. Im Zweifel klare Kostenabgrenzung mit Fördermittelberater vornehmen.
Landesförderungen und kommunale Programme – Die meisten Bundesländer haben eigene Neubauförderprogramme, die mit dem KFN grundsätzlich kombinierbar sind – z. B. zinsgünstige Darlehen der Landesförderbanken (L-Bank, NRW.BANK, IBB, BayernLabo etc.) oder kommunale Grundstücksverbilligungen. Die einzige Grenze ist die Kumulierungsregel: Die Summe aller öffentlichen Fördermittel (Kredite + Zuschüsse + Zulagen) darf die Summe der förderfähigen Kosten nicht übersteigen. In der Praxis bedeutet das: Wer bereits 150.000 Euro KFN-Kredit für eine Einheit erhält und die förderfähigen Baukosten dieser Einheit betragen 180.000 Euro, kann für die verbleibenden 30.000 Euro noch Landes- oder Kommunalförderung in Anspruch nehmen.
Steuerliche & rechtliche Hinweise
Rechtsgrundlage: Das Programm basiert auf den Bundesförderrichtlinien für klimafreundliche Neubauten (BEG) im Auftrag des BMWSB, operationalisiert durch das KfW-Merkblatt Nr. 297/298, Stand 12/2025 (Bestellnummer 600 000 5051). Technische Anforderungen sind in den Anlagen „TMA" (Bestellnummer 600 000 5054) und „TMA EH55" (Bestellnummer 600 000 5286) geregelt. Die Nutzungspflicht und das Verschlechterungsverbot für die energetische Qualität beziehen sich auf §§ 46 und 57 des Gebäudeenergiegesetzes (GEG).
Subventionserheblichkeit und Strafrecht: Alle im Antragsverfahren gemachten Angaben sind subventionserheblich im Sinne von § 264 StGB in Verbindung mit § 2 des Subventionsgesetzes (SubvG). Das bedeutet konkret: Wer vorsätzlich oder leichtfertig falsche Angaben macht – z. B. über die Selbstnutzungsabsicht, die Unabhängigkeit des Energieeffizienz-Experten oder die Einhaltung der TMA-Anforderungen – begeht Subventionsbetrug. Der Strafrahmen für § 264 StGB beträgt bis zu 5 Jahre Freiheitsstrafe, bei besonders schwerem Fall bis zu 10 Jahre. Zusätzlich ist vorsätzlich falsche Angabe als Betrug nach § 263 StGB strafbar. Diese Norm betrifft auch Fälle, in denen Berater oder Experten wissentlich falsche Bestätigungen ausstellen.
Kein Rechtsanspruch: Es besteht kein Anspruch auf Förderung. Die KfW entscheidet aufgrund pflichtgemäßen Ermessens im Rahmen der verfügbaren Mittel. Bei Erschöpfung des Budgets – insbesondere bei der befristeten EH55-Stufe – kann auch ein vollständig korrekt gestellter Antrag mangels Mitteln abgelehnt werden.
Steuerliche Behandlung: Die Inanspruchnahme des KfW-Kredits kann steuerliche Folgen auslösen. Insbesondere relevant: Die Steuerermäßigung nach § 35a EStG (Handwerkerleistungen, 20 % von bis zu 6.000 Euro Lohnkosten = max. 1.200 Euro Steuerermäßigung) ist für Maßnahmen, die aus dem KFN-Kredit finanziert werden, unter Umständen nicht anwendbar – oder in der Kombination zu prüfen. Für Unternehmen (Programm 298) stellt sich die Frage der bilanziellen Behandlung des zinsvergünstigten Darlehens; nach HGB kann ein verbilligter Kredit als Vorteil aktivierungspflichtig sein. Die KfW erteilt hierzu keine Einzelfallauskunft – die zuständige Finanzbehörde oder ein Steuerberater ist heranzuziehen.
Beihilferecht: Das Programm ist als nationale Förderung im BEG-Rahmen strukturiert. Für private Selbstnutzer (Programm 297) ist Beihilferecht nicht relevant. Für gewerbliche Antragstellende (Programm 298 – Vermieter, Unternehmen, Genossenschaften) sollte geprüft werden, ob die Förderung unter die De-minimis-Verordnung (max. 200.000 Euro in drei Steuerjahren) oder die AGVO fällt. In der Praxis übernimmt der Finanzierungspartner diese Prüfung im Rahmen des Kreditantrags.
Aufbewahrungsfristen: Für 10 Jahre ab Kreditzusage sind vollständige TMA-Dokumentation, alle Unterlagen zur Beauftragung des Energieeffizienz-Experten und Nachhaltigkeitsberaters inklusive deren Rechnungen sowie alle Zahlungsbelege (Kontoauszüge) aufzubewahren und der KfW auf Verlangen vorzulegen – auch nach vollständiger Tilgung des Kredits.
Einordnung für Unternehmer
Ab welchem Projektvolumen lohnt sich der Aufwand? Die kurze Antwort: fast immer. Der Mehraufwand gegenüber einer konventionellen Baufinanzierung besteht im Wesentlichen aus der Einbindung des Energieeffizienz-Experten und dem zweistufigen Antragsweg über den Finanzierungspartner. Selbst bei einer einzelnen Wohneinheit mit 100.000 Euro KFN-Kredit und einem Zinsvorteil von 3 Prozentpunkten gegenüber dem Markt ergibt sich eine Zinsersparnis von 30.000 Euro über 10 Jahre – das ist mehr als die Honorarkosten eines Energieberaters und eines Fördermittelberaters zusammen, selbst bei anspruchsvollen Projekten. Bei Mehrfamilienhäusern mit 10 oder mehr Einheiten liegen die Zinsersparnisse regelmäßig im sechsstelligen Bereich.
Investoren und Wohnungsbaugesellschaften nutzen das Programm strukturell zu wenig – insbesondere im Segment der größeren Wohnungsportfolios. Der Grund ist oft organisatorischer Natur: Die Kombination aus Energieberaterpflicht, Unabhängigkeitsgebot und mehrstufigem Antragsprozess schreckt interne Finanzierungsabteilungen ab, die mit standardisierten Bankprodukten vertrauter sind. Dabei ist der Prozess für erfahrene Berater nach dem zweiten oder dritten Projekt routiniert – und der Zinsvorteil fließt direkt in die Rendite.
Ein häufiger strategischer Denkfehler: „Wir bauen EH55, das reicht für KFN – warum sollten wir in QNG investieren?" Die Antwort liegt in der Kreditobergrenze: QNG erhöht den Kreditrahmen von 100.000 auf 150.000 Euro pro Wohneinheit. Bei einem Projekt mit 20 Einheiten bedeutet das einen zusätzlichen Kreditrahmen von 1.000.000 Euro – zu einem Zinssatz von 0,60 % statt 4,00 %. Die QNG-Zertifizierungskosten liegen typischerweise bei 2.000 bis 8.000 Euro pro Wohneinheit je nach Projektkomplexität. Das Verhältnis von Kosten zu Zinsersparnis ist fast immer positiv.
Für Bauträger, die Eigentumswohnungen an Selbstnutzer verkaufen, ist das Programm ein Verkaufsargument: Der Käufer kann über Programm 297 günstigen KFN-Kredit beantragen – aber nur, wenn der Kaufvertrag die notwendige Haftungsklausel für die vereinbarte Förderstufe enthält und der Ersterwerb innerhalb von 12 Monaten nach Bauabnahme erfolgt. Bauträger, die diese Rahmenbedingungen aktiv kommunizieren und vertraglich absichern, differenzieren sich im Wettbewerb.
Die befristete EH55-Stufe ist ein zeitlich begrenztes Fenster für Projekte, die aus Kostengründen bislang nicht begonnen wurden. Mit Zinsen von 1,00 % eff. p. a. bei einem Marktumfeld von 3,5–4,5 % und einem Budgetrahmen von 800 Millionen Euro ist das Fenster real – aber nicht dauerhaft. Wer ein genehmigtes EH55-Vorhaben in der Schublade hat, sollte den Antrag nicht aufschieben.
Das Programm 297/298 ist kein kompliziertes Nischenprodukt für Energieexperten – es ist der Standard für jeden Neubau von Wohngebäuden in Deutschland, der die Grundanforderungen erfüllt. Wer ohne KFN-Kredit baut und finanziert, verzichtet ohne Not auf einen der stärksten Zinshebel in der deutschen Neubauförderung.
Quellen
- KfW-Merkblatt Kredit Nr. 297/298, Stand 12/2025, Bestellnummer 600 000 5051 – https://www.kfw.de/PDF/Download-Center/Foerderprogramme-(Inlandsfoerderung)/PDF-Dokumente/6000005051_M_297_298.pdf
- KfW-Produktseite Klimafreundlicher Neubau – Wohngebäude (297, 298) – https://www.kfw.de/inlandsfoerderung/Privatpersonen/Neubau/Foerderprodukte/Klimafreundlicher-Neubau-Wohngebaeude-(297-298)/
- Anlage zum Merkblatt: Technische Mindestanforderungen Klimafreundlicher Neubau – Wohngebäude (TMA), Bestellnummer 600 000 5054 – https://www.kfw.de/PDF/Download-Center/Foerderprogramme-(Inlandsfoerderung)/PDF-Dokumente/6000005054_M_297_298_300_498_TMA.pdf
- Öko-Zentrum NRW – Programmupdate Klimafreundlicher Neubau (inkl. Update 05.03.2026) – https://oekozentrum.nrw/aktuelles/detail/news/klimafreundlicher-neubau-kfnknn/
- KfW-Konditionenübersicht – https://www.kfw.de/konditionen
- Energieeffizienz-Expertenliste des Bundes – https://www.energie-effizienz-experten.de
- Informationsportal Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG) – https://www.qng.info
- Gebäudeenergiegesetz (GEG), §§ 46 und 57 – https://www.gesetze-im-internet.de/geg/
- § 264 StGB (Subventionsbetrug) – https://www.gesetze-im-internet.de/stgb/__264.html
- § 2 Subventionsgesetz (SubvG) – https://www.gesetze-im-internet.de/subvg/__2.html